Menghitung Modal
Beberapa rekan mengirim email kepada saya menanyakan tentang “Berapa
modal yang diperlukan?”.
Pertanyaan itu kedengaran seperti merujuk pada pembangunan toko
secara umum, maka jawaban paling diplomatis adalah :
“Tergantung…….”. Tergantung pada seberapa besar toko yang hendak
dibangun. Tergantung juga pada kebutuhan modal yang mana, modal
keseluruhan termasuk lahan dan bangunan, atau hanya modal kerja toko
saja. Namun jika pertanyaan itu merujuk pada “Madurejo Swalayan”,
maka lebih baik akan saya beberkan saja pengalaman berikut ini.
“Madurejo Swalayan” berdiri di atas lahan agak memanjang ke belakang
yang semula berupa sawah di pinggir jalan. Bagian depan dipakai
untuk bangunan toko, bagian tengah untuk bangunan tempat kamar
istirahat dan gudang, dan bagian belakang dibiarkan kosong untuk
klangenan. Untuk keperluan hitung-hitungan ekonomi, saya akan
mencuplik sebagian lahan saja yang memang benar-benar digunakan
untuk bangunan tokonya sendiri termasuk kantor, kamar kecil dan
mushola. Desain tata ruang yang ada sekarang ini sebenarnya tidak
pas untuk toko ritel. Sebab, seperti pernah saya singgung sebelumnya,
keputusan untuk membuka toko swalayan ini baru diikrarkan ketika
bangunan sudah telanjur dimulai, artinya tidak direncana sejak
sebelum membangun toko. Ini langkah yang tidak seharusnya ditiru.
***
Meskipun luas tokonya sendiri hanya sekitar 90 m2, tetapi total luas
lahan yang saya alokasikan untuk keperluan toko adalah sekitar 200
m2. Ini karena area parkir yang disediakan cukup luas, juga bangunan
kantor, kamar kecil serta mushola di belakang toko. Belum
termasuk gudangnya. Sejujurnya, pengalokasian yang ada sekarang ini
sebenarnya kurang efektif. Dengan kata lain, terlalu boros dalam
penyediaan lahan. Jika pengaturan tata pemanfaatan lahan dapat lebih
terencana sejak semula, mestinya tidak perlu seboros itu. Tapi
baiklah, ini kisah ketelanjuran yang tidak patut dicontoh.
Saya perkirakan nilai lahan yang saya cuplik dari total lahan yang
ada adalah sekitar Rp 40 juta,- .
Luas total bangunannya sekitar 120 m2, saya anggap senilai Rp 180
juta,- termasuk prasarana bangunan toko. Maka, angka total Rp 220
juta,- saya gunakan sebagai pedoman bagi perhitungan total modal
properti lahan dan bangunan untuk “Madurejo Swalayan”.
Untuk rencana toko di lokasi berbeda, dengan ukuran berbeda dan
desain berbeda, tentu akan berbeda pula modal properti yang harus
disediakan. Seorang teman saya malah berani menyewa ruangan seluas
hanya 25 m2 untuk membuka toko swalayan mini. Seorang saudara saya
lainnya membeli dan membangun toko sejenis seluas lebih dua kali
luas “Madurejo Swalayan”. Jadi, sebaiknya tidak terpukau dengan luas
toko, melainkan seberapa tingkat kemampuan dan keberanian kita untuk
membobok celengan.
Saya pikir, apakah akan menyewa atau membeli lahan, bukanlah hal
yang kritikal. Masih ada banyak faktor lainnya yang lebih kritikal
untuk dipertimbangkan, antara lain tentang potensi pasar dan peluang
pengembangannya. Inilah salah satu manfaat dari pembuatan bussiness
plan sebelum memulai usaha, sehingga setiap alternatif bisa terlebih
dahulu dikaji dengan cermat untung-ruginya, sebelum dieksekusi.
Dalam kasus “Madurejo Swalayan”, ya karena memang sebelumnya sudah
telanjur punya lokasi di situ.
Selanjutnya dihitung berapa modal tetap untuk prasarana toko yang
antara lain meliputi rak-rak, perlengkapan kantor, sistem komputer
dan sebagainya. Salah satu keuntungan melakukan perencanaan tata
ruang adalah untuk mengoptimalkan biaya prasarana toko, tidak
sekedar “gimana gitu, loh”.
Untuk keperluan komputerisasi dan kelengkapan piranti keras dan
piranti lunak, sebenarnya biayanya tidak terlalu tinggi, wajar saja.
Tetapi yang cukup “berbunyi” nilai uangnya adalah untuk keperluan
rak-rak toko. “Madurejo Swalayan” memilih untuk menggunakan rak-rak
seken (bekas) yang sudah direkondisi (kata lain untuk dicat-ulang).
Harganya bisa setengahnya dibandingkan rak-rak baru untuk kualitas
barang yang tergolong bagus. Itupun “bunyinya” sudah lebih Rp 33
juta,- untuk tahap awal sebelum beroperasi. Saya katakan tahap awal,
karena biasanya seiring pergerakan usaha di tahun pertama akan
memerlukan penambahan prasarana. Tentu saja mesti disesuaikan dengan
kemampuan kita untuk menyediakan tambahan modal. Pendek kata, untuk
kebutuhan modal prasarana toko setelah saya hitung-hitung telah
mengalokasikan biaya sekitar Rp 50 juta,- lebih sedikit.
Salah satu cara yang dapat ditempuh untuk menekan biaya modal
prasarana toko adalah dengan membuat sendiri rak-raknya. Ini mudah
dilakukan karena banyak toko yang menjual bahan-bahan komponennya,
tinggal merangkai sendiri. Cara ini banyak dilakukan oleh toko-toko
tradisional dan toko-toko besi atau bangunan. Jika alternatif ini
yang diambil, maka konsekuensinya soal tampilan menjadi nomor dua.
Ada juga yang membuat rak-raknya dari bahan kayu. Pokoknya, banyak
pilihan deh….! Tinggal mengikuti selera masing-masing saja. Kalau
saya membuat keputusan dengan pilihan seperti saya ceritakan di atas,
itu karena pertimbangan masalah tampilan, harga jual kembali dan
kekuatan rak dalam menahan beban.
Selebihnya, terserah Anda……
Setelah modal tetap (properti dan prasarana) toko selesai dihitung,
maka kemudian menghitung berapa modal kerjanya (untuk barang dan
operasional). Yang saya maksudkan dengan modal kerja barang adalah
modal awal yang diperlukan untuk kulakan barang dagangan untuk
mengisi toko. Saya berpedoman pada pengalaman orang lain dalam ini,
yaitu menggunakan pendekatan hitungan dengan angka rasio Rp 1 juta,-
sampai Rp 1,5 juta,- per m2 luas toko. Untuk “Madurejo Swalayan”
saya mengambil agak menengah, yaitu Rp 1,2 juta,- per m2. Maka untuk
luas toko sekitar 90 m2, anggaran modal kerja yang disediakan
sekitar Rp 108 juta,-. Jumlah uang inilah yang akan terus diputar
dan harus dijaga agar jangan sampai berkurang. Syukur-syukur kalau
usaha terus berkembang, justru perlu ditambah.
Kemudian, modal kerja operasional, yaitu modal awal yang harus
disediakan untuk menutup biaya operasi bulanan toko sebelum toko
mampu memberikan keuntungan. Besarnya tergantung dari rencana dan
proyeksi yang sudah disusun dalam business plan, sehingga diketahui
sampai kapan modal kerja operasional harus terus disediakan setiap
bulan. Untuk “Madurejo Swalayan” saya menghitung diperlukan dana
sekitar Rp 3,5 juta pada bulan pertama hingga Rp 5 juta-an di akhir
tahun pertama. Dari mana angka itu? Dari hitung-hitungan awal
perkiraan biaya operasi toko.
***
Nah, kini semua komponen modal toko sudah diketahui, yaitu : Modal
tetap (properti dan prasarana toko) Rp 270 juta,- dan modal kerja (barang
dagangan) Rp 108 juta,- plus modal kerja operasional setiap bulannya.
Semua itu hanyalah angka-angka. Nilai rupiah yang sesungguhnya untuk
setiap lokasi dan toko yang berbeda tentu tidak sama. Ada banyak
variabel yang akan menentukan nilai modal yang sesungguhnya
dibutuhkan.
Di atas semua itu, pengelola “Madurejo Swalayan” memilih untuk tidak
meminjam modal dari bank atau koperasi (kecuali kalau ada teman atau
saudara yang mau meminjami tanpa bunga, bagi hasil bolehlah
dipikirkan…..). Pertimbangannya hanya agar hitung-hitungan dalam
buku kas tidak menambah pening kepala. Belum lagi kalau keuntungan
masih seret, masih ngos-ngosan dan masih harus bersabar, lalu tilpun
datang bertubi-tubi dari bank menagih segera membayar cicilan.
Wow………., terlalu sayang kalau urusan itu sampai membuat tidak
nyenyak tidur, jadi ndak bisa mikir…. Sebab saya memprediksi
bisnisnya “Madurejo Swalayan” ini tergolong jenis bisnis yang
peningkatan keuntungannya sangat perlahan, susah untuk digeber (digenjot).
Tapi, ini jalan pikiran saya lho…... Jadi, ya pokoknya diada-adakan
saja modalnya......
Pinjam uang ke bank bukan hal yang salah, tapi perlu perhitungan
matang sebelum memutuskannya. Lain ceritanya kalau mau buka
supermarket atau hipermarket sekalian. Untuk kaliber ini kalaupun
saya telat mencicil, saya tidak perlu pecicilan lari sipat-kuping,
sebab bank akan “mengejar-ngejar” saya dengan cara yang
dimanis-maniskan. Memang dimana-mana yang namanya pengusaha kecil
apalagi baru calon pengusaha anak bawang, layak untuk di-keciani…….
Saya tidak berani meng-claim bahwa rumusan angka-angka di atas
adalah yang terbaik atau layak digunakan sebagai referensi. Saya
sepenuhnya sadar bahwa sebagai pemain baru dalam dunia persilatan
bisnis ritel, yang dapat saya lakukan hanyalah sekedar berbagi
pengalaman. Namun ada fakta yang telah saya catat, bahwa penyusunan
business plan seperti ini akan sangat membantu dalam membuat
keputusan yang pas sebelum memulai bisnis. Semakin teliti business
plan disusun, akan semakin mendekati kenyataan.
Meski demikian, saya bermimpi kalau kelak “Madurejo Swalayan” akan
membuka cabang di tempat lain, maka saya sangat confident untuk
menggunakan angka-angka di atas sebagai referensi. Dan kalau bisa
tetap dengan uang sendiri saja, sesedikit apapun, alias tidak ingin
berurusan dengan bank. Saya tidak ingin “just lend it”, pokoknya
pinjam saja dari bank.
Yang diceritakan oleh Pak Robert Kiyosaki dalam banyak bukunya
adalah sistem perbankan di Amerika, dimana sistem perbankan sudah
menjadi bagian keseharian dari masyarakatnya, dimana berurusan
dengan bank adalah pekerjaan yang menyenangkan. Bukan di Indonesia,
dimana urusan perbankan (baca : njam-pinnjam, cil-ciccil dan
gih-taggih) masih menjadi urusan yang complicated bin njlimet bin
tidur tak nyenynyak tak iye……., bagi sebagian besar masyarakatnya.
Bukannya anti uang bank, melainkan dalam hal ini saya memilih cara
konservatif saja dulu, sampai pada suatu saat nanti business plan
saya mengindikasikan sebaliknya.
Madurejo, Sleman – 1 Pebruari 2006.
Yusuf Iskandar
http://gajahsora.com